厦门市2007年度地价状况分析报告

作者: 发布时间:2008-06-12 16:33:54 来源:
厦门市2007年度地价状况分析报告
 
一、2007年度厦门市地价水平及变化趋势
鉴于厦门本岛的地产开发越来越趋于成熟,2007年与2006年相比,监测点位置和数量均不作调整。即厦门本岛(不含鼓浪屿)监测点地价级别划分:商业划分为5级,住宅划分为4级,工业为1级。城市建设规划功能区划分中本岛主要为行政办公、交通、商贸、旅游休闲和港口物流、高新技术区等功能。商业1、2级地主要是老城区和规模大设施完善的新城区,区域功能规划为行政办公、商贸、旅游、科研教学为主,有大型购物商圈和商品专卖场(如商业广场、建材城、电子产品城等),3、4、5级主要是开发进度较快的新区,商业仍以小商场或小区商铺为主,作为居住功能区的配套。住宅1、2级地主要是老城区和比较成熟的新区,3、4级地主要是有待完善配套的新区,本岛只保留湖里工业区部分工业用地,岛内规划工业用地范围不多、工业用地范围内外的工业外移趋势明显,部分工业厂房改作办公或商业。
1、整体地价水平与整体变化趋势
2007年是的统计数据表明,2007年厦门市房地产市场交易价格仍维持上升趋势,升幅较快,全年商品房总平均价格为9592元/平方米,较2006年的均价6728元/平方米上升42.6%。地价综合水平为5735元/平方米,比上年上涨31.79%,地价指数为131.79%。监测点地价涨幅低于商品房涨幅10.81个百分点。但经营性挂牌出让的交易地价楼面地价为5038元/平米,同比增长76%,高于商品房涨幅33.4个百分点。 土地市场分为三阶段,在2002年之前,处于协议地开发阶段,在2002-2004年处于房地产市场回暖阶段,在2005-2007年进入商品房全面开发阶段,2007年出现年初土地高价争夺,年末土地无人问津的局面。 2007年商住用地供应384万平方米,从各区对比来看,集美区的供应量达到48%,说明未来集美的竞争将最为激烈。
湖里区在五缘湾的带动下,楼面地价11961元/平方米,比2006年增长了130%,在五缘湾产生了单价最高的地块,楼面地价达17486元/平方米。其他各区楼面地价也有较大幅度的增长,集美区增长92%,同安区增长114%,翔安区增长197%。思明区今年仅成交1幅商住用地。土地供应量减少。
2、不同用途地价水平与变化趋势
厦门由于其地域特点的制约,岛内土地稀缺已是不争的事实,岛内新建商品房中普通商品房的土地供应量相对不足。从新政策实施后的土地拍卖行情来看,由于岛内独特的区位优势,土地稀缺价值明显,岛内的地块均被各地产商所看好,其高端定位的价值板块难以逆转。但随着大厦门发展概念的延伸及厦门“十一五”规划中对“城市空间向岛外进一步拓展”发展格局的描述,岛外房地产还有很大的发展空间和发展机会,可以预见,厦门岛外房地产市场的“后发优势”将在“十一五”期间得到充分展现,成为厦门房地产市场和谐、快速发展的“亮点”。
从地产市场供给需求层面分析,厦门本岛受区域规划、区域建设和大卖场重新布局的影响,不同用途地价涨幅呈现住宅、商业、工业逐步递减的趋势,这一趋势在2007年将继续保持。
2007年全市各用途平均地价具体如下:
指数范围
类别
平均地价
(元/平方米)
地价涨幅
地价指数
全市平均
综 合
5735
31.79%
131.79%
商业用途
2762
 7.39%
107.39%
居住用途
12900
36.93%
136.93%
工业用途
1544
45.26%
145.26%
从上述数据,住宅地价上涨幅度达36.93%,这说明住宅价格上涨过快拉动地价。
3、不同区域地价水平与变化趋势
厦门本岛东部、中部、西部三大区域地价增长幅度呈现由东向西逐渐降低。目前本岛主要建设致力于开发新区和完善新区的各项配套,2008年东、中、西区域地价增长幅度递减顺序不会改变。
全市各级别土地各用途平均地价具体如下:
序号
指数范围
类别
平均地价
(/平方米)
地价涨幅
地价指数
1
一级土地平均
综合
 
 
 
商业用途
16989
0.98%
100.98%
居住用途
19275
19.89%
119.89%
工业用途
1544
45.26%
145.26%
2
二级土地平均
综合
 
 
 
商业用途
4638
 8.22%
108.22%
居住用途
14925
40.31%
140.31%
工业用途
 
 
 
3
三级土地平均
综合
 
 
 
商业用途
2466
5.96%
105.96%
居住用途
12779
36.83%
136.83%
工业用途
 
 
 
4
四级土地平均
综合
 
 
 
商业用途
1713
10.57%
110.57%
居住用途
9895
43.97%
143.97%
工业用途
 
 
 
5
五级土地平均
综合
 
 
 
商业用途
1185
15.42%
115.42%
居住用途
 
 
 
工业用途
 
 
 
商业用途的地价增幅:1、2、3级均在10%以内,4、5级达10%以上,主要原因1、2、3级所处区域比较成熟,商业地价水平基数高,4、5级处于开发中新区,商业地产售价相对低,加上人流量不断增加,商业渐好,涨幅较大。住宅用途地价变化:本年度涨幅较大,均超过40%,岛内环境优美,小区环境建设越来越好,土地供应面积有限,2007年房地产开发形势较好,供不应求,新区开发新楼盘一开盘就销售一空,房价节节攀升,拉动住宅地价快速上涨。本岛对工业用途的土地管制使用,受市场影响不大。 2007年上半年厦门房价上涨较快,下半年受房产新政的影响,成交量呈下降趋势,2007年商品房销售面积376万平方米。与2006年相比,价格上涨40%,交易量下降17%。价升量跌是厦门2007年房地产的一个重要现象。根据数据统计,2007年批准预售面积517万平方米,而当年销售面积为376万平方米,供应量尚余143万平方米,其中住宅剩余量为83万平方米。    进入2007年10月份,购房者进入观望阶段,而由于购房者的观望也使开发商在竞地上的热情下降,土地拍卖从“火爆”到“冷清”,甚至出现流拍现象。  从厦门房地产区域发展特点看,目前五缘湾、园博园和环东海域已成为厦门区域的热点,区域市场运营日益成熟,厦门东部房地产发展迅速。预计在2008年上半年将持续3-4月进入交易量低位振荡,低开高走的项目将充斥整个市场。购房者要摆脱观望期,房市再度“回暖”需要在市场的中长期幅度徘徊后才可能出现,部分区域的远景将被再次看好。
二、城市地价
1、地价与房价比值
2007年商品房楼面地价均价为5038元/平方米。2007年商品房均价为9592元/平方米。地价与房价比为52.52%。地价占房价比重还是比较高的,从长远看本岛城市地价与房价关系除正相关外,地价成本对房价影响比较大的。商品居住用房(包括住宅和别墅)平均价格为9542元/平方米,较去年上升42%。 
2、地价变化率与房价变化率比较
2007年商品房均价为9592元/平方米。2007年房价同比增长40%。相对于2006年度同比增长22%而言,递增18个百分点。2007年度地价增长幅度低于房价增幅8.21个百分点。但挂牌交易地价增幅为76%,超过房价涨幅36个百分点。地价涨幅仍处高位。
三、城市地价与土地市场协调状况
1、地价变化率与土地计划供应面积增长率对比
2007年出让土地建筑面积为479万平方米,同比增长3%;楼面地价为5038元/平方米,同比增长76%。 2007年商住用地供应384万平方米,从各区对比来看,集美区的供应量达到48%,说明未来集美的竞争将最为激烈。2006年厦门市经营性用地计划供应面积231.44万平方米,社会保障性用房用地94.67万平米(岛内5处、岛外3处),共计326.11平米,2007年比增17.75%。比地价增长率少14.04个百分点。
2、地价变化率与土地实际供应面积增长率对比
2006年土地实际供应面积为(商品房)384万平方米,2006年为219万平方米,同比上升75.34%, 2007年土地实际供应面积增长率比地价增长率高43.55个百分点。土地供应面积的加大对地价上涨幅度未起到抑制作用。
四、城市地价与房屋市场协调状况
1、地价变化率与房屋供应面积增长率对比
2007年房地产新开工面积达1006.82万平方米,增长57.1%。房屋施工面积已达2838.78万平方米,增长42.2%,施工规模迅速扩大。由于近两年新开工建设的房地产项目大部分处于建设过程中,尚未竣工,造成今年全市商品房可供量减少,全年商品房竣工面积仅为378.59万平方米,增长31.7%,增幅低于当年新开工面积25.4个百分点。
2、地价变化率与房屋实际销售面积增长率
2007年房屋实际销售面积为376万平方米,比2006年的412万平米减少8.7%,其中,商品住宅销售量为   万平方米,较2006年增加   %。房屋销售面积增长幅度远低于地价增长率。  2007年商品住宅市场整体呈现供给大于需求,溢出量86.7万平方米,历年存量为7.67万,整体余量94.4万;放量集中在6月、11月。价格波动上涨,交易量在10月份后缩减。全年整体均价9542元/平方米,比去年增长42%。   从供求关系上看,2007年供给大于需求,溢出量为143万平方米,其中住宅86.7万平方米。改变了2004-2006年供给不足的形势,未来竞争市场比较激烈。
分区域来看,在厦门所辖的6个区,其房地产市场供求状况为①思明区:商品房市场整体表现为供大于求,供216万平方米,售135万平方米。由于2007年思明区土地供应量减少,在2008年基本上可以实现供需平衡。②湖里区:供109万平方米,整体呈现供大于求的局面。2007年湖里区商品房均价为11640元/平方米。③海沧区:供大于求,供95万平方米,售77万平方米,海沧区2007年商品房均价为6718元/平方米。④集美区:供60万平方米,售34万平方米。集美区去年商品房均价为6699元/平方米,由于2007年的供应量加大,2008年将成为最激烈的竞争区域。⑤翔安区:供27万平方米,售21万平方米。翔安作为新兴区域,具有较高的价值潜力。区域商品房均价为6194元/平方米,在2、3、5、7月份,翔安区均价都达上万元。 ⑥同安区:均价5562元/平方米,在经历6月份的低谷点后半年呈现稳步攀升。   
五、城市地价与社会经济环境协调状况
1、地价变化率与国内生产总值增长率比较
2007年GDP为1375亿元,保持较快增长,同比2006年增长16.1%。地价增长率高出GDP增长率15.69%个百分点。
2、地价变化率与固定资产投资增长率对比
2007年固定资产投资为927.7亿元,同比增长40.1%。高出地价增长率8.31个百分点。与全省平均水平相比,我市投资增长相对较快,高出同期全省平均增幅1.4个百分点,投资总量位居全省第二,仅次于福州。随着岛外各区建设投入力度的逐年加大,特别是随着火炬(翔安)产业区、同安工业集中区、机械工业集中区、环东海域整治等项目的推进,岛外投资越来越活跃,其中集美、翔安两区投资增幅已高于全市平均水平。全年城镇投资中岛外固定资产投资为496.62亿元,比去年同期增长53.86%,高于同期全社会投资增幅13.78个百分点,岛外投资占全市固定资产投资比重已达到53.5%。
3、地价变化率与城市房地产投资增长率对比
2007年全市房地产开发完成总投资345.74亿元,比增61.61%。高出地价增长率29.82个百分点。房地产开发投资成为城镇投资重要支撑。受近两年我市土地供应总量大幅增加的影响,全市房地产开发企业完成投资增长较快,房地产投资拉动城镇投资20.3个百分点,其中土地购置费178.82亿元,增长64.7%。土地购置费占房地产开发投资比重达51.72%,比上年增长0.97个百分点。岛外房地产完成投资138.49亿元,增长77.82%,拉动当年房地产投资增长28.38个百分点。
六、背景情况与未来趋势分析
从2007上半年岛外各区表现,我们可以很清晰地看出城市版图在扩张。岛外由海沧、集美、翔安所延伸的空间在逐步扩大。从海沧延伸到漳州龙池、角美,形成了厦门的西部连接带,从集美到灌口形成了中部居住带,翔安在东部的拓展也将在未来两年体现出来。房地产的发展正是促进城市扩张的关键因素。岛外基础设施和生活配套的日益完善也给房地产市场发展带来了前由未有的机遇,高标准的定位和规划也让广大开发商对岛外市场保持着高度的热情。从厦门房地产区域发展特点看,目前五缘湾,园博园和环东海域已成为厦门区域的热点,区域市场运营日益成熟,厦门东部房地产发展迅速。2007年厦门经营性土地公开出让(未包括工业用地)的成交总金额为241.41亿元,比上年的145.31亿元,增长了100多亿元,在土地面积一定的情况下,土地价格明显提升较快。2007年批准预售面积517万平方米,而当年销售面积为376万平方米,供应量尚余143万平方米,其中住宅剩余量为83万平方米。特别是进入10月份后,购房者进入观望阶段,而由于购房者的观望也使开发商在竞地上的热情下降,土地拍卖从“火爆”到“冷清”,甚至出现流拍现象。从厦门2007年12月的两次拍卖会交易情况看,土地市场正“降温”下逐步回归理性。国内其他城市的土地市场一无例外的萧条平淡,说明政策波及影响面是全国性的,“降温”是全方位的。
明显的特点是:
1)厦门房地产市场上的投机者和投资者大量离场。2007年厦门住宅市场带给我们一个个震撼:2007年前2季度厦门房价上涨可谓一路凯歌,6区商品住宅均价从6000多元涨至11307元/平方米;地王接二连三出现,9月8日出让的五缘湾地块,楼面价达到了17486元/平方米,进一步推动楼价快速上升;而随着10月新一轮楼市调控政策的实施,厦门的土地交易市场与楼市交易同时陷入低迷,从11月开始,地价开始“冲高回落”,回归理性;到了12月,地价的“冲高回落”幅度更大,首次出现商住用地流拍事件,开发商开始谨慎拿地,新盘定价也回复理性,楼市掀起打折热潮。
2)岛内住房均价突破2万元/平米,岛外地价曾突破万元大关难以在2008年出现。2007年8月份以来,厦门土地拍卖持续升温,“地王”频频诞生,最高纪录不断刷新。9月8日,五缘湾片区一商住地块楼面价飙升至17486元/平方米,10月8日集美园博园地块每平方米12066元的楼面价也让人惊叹。“没有最高,只有更高”的地价,让许多观望中的购房者几乎丧失信心。 2007年10月8日至14日,全市住宅均价为每平方米15611.4元,比前周上涨33.58%;岛内住宅均价更是高达每平方米20484.80元,是首次岛内单周均价突破两万。
3)开发商拿地愈显谨慎,土地拍卖会,不再热火朝天。在土地市场一片红火,地价暴涨之势似乎无法阻挡时,房贷新政的突然下发,让厦门土地交易市场与楼市陷入长时间的低迷状态。去年12月8日,厦门出现2007年土地拍卖最冷清局面:平日座无虚席的大厅里只坐了约三分之一的人,拍卖价格没有像前几个月一样创出新高,而是呈现出“疲软”的走势。其中,集美J2007G07地块甚至拍出3722元/平方米的楼面价,不仅与上个月集美园博园地块每平方米12066元/平方米的楼面价相差甚远,也比今年以来集美区平均6000元/平方米左右的楼面价低了近一半。 J2007G07地块的竞拍过程一开场就呈现“二虎争食”的局面,只有16号杏林建设及19号特房集团两家开发商参与竞拍。12月8日的土地出让,也是第一次实行新的挂牌出让现场询价规则。询价后,杏林建设与特房集团经过半个多小时争夺,最终由厦门市杏林建设开发有限公司以9.02亿元竞得集美J2007G07地块,楼面价为3722元/平方米。另一地块J2007G08以6425.92元/平方米的楼面价成交,是此次楼面价最高的成交地块,它位于集美区滨海大道北侧,拥有一线滨海景观优势。J2007G08地块同样只有两家开发商参与竞拍,16号杏林建设和26号古龙集团的竞拍过程并不激烈,增价幅度在200万元至400万元之间。经过14轮报价后,厦门古龙集团房地产有限公司以4.84亿元竞得该地块,比起拍价高了3200万元。J2007G08地块6426元/平方米的楼面价,与此前拍卖的集美其他地块相比低了许多。就在10月8日,住总集团以12066元/平方米的楼面价竞得的集美地块,一个月后,J2007G08地块的价格低了将近一半。
4)流拍现象,接连出现2008年1月19日,厦门市国土资源与房产管理局发出2008年第一份土地出让公告,同安区有九块土地要挂牌出让。此前,2007年最后一场土地拍卖会,同安区四块挂牌出让土地全部流拍。
5)调控使地价,理性回归。地价不再攀升是市场回归理性的一个反映,而地价短时间内大幅下滑则反映出厦门土地交易市场地价受市场因素影响较为厉害,如此“冲高回落”证明土地市场跟楼市一样进入到一个“新拐点”。 最近土地新政频频发布,土地出让金须一次付清等政策的出台令市场感受到此次国家对于房地产宏观调控的决心不小。受到国家新政动作的影响,市场的期望值会影响到后市的发展走向。在这样的情况下,发展商在拿地时必然会更为谨慎,都不敢轻易出手拿地。如此造成了近期土地交易成交陷入低谷。
6)住宅用地供应,可能缩小。从厦门房地产宏观调控的层面来看,政府加大对开发商囤积土地的打击力度,企业囤积的土地会有很大一部分回流到市场。另外,城中村改造也会增加一定的土地供应量,这样2008年住宅用地的供应计划水平应该不会低于2007年。但计划供应量增加,并不意味着实际供应也会因此增加,2008年土地的实际供应水平怎样还很难判断。2007年的住宅土地供应执行情况就不太理想,2008年要做到完全按计划供应也有很大难度。除此之外,政府逐步加大了对保障性住房的开发建设力度,相应的土地供应比例也将加大,这意味着在住宅土地供应的总盘子里,普通商品房的新增土地供应量将相应缩小。2008年刚刚开年,房地产市场仍然延续2007年的偏冷状态,楼盘成交仍然低迷,但是占住宅需求市场主体地位的自住性刚性需求状况并没有改变,只是多数还处于持币观望状态,一旦政策和市场趋稳,这种需求就会转向现实消费。如果土地市场实际供应缩紧,市场需求又仍然保持2007年的旺盛状态,由此可能加重商品房的供需矛盾。但房地产市场上的投机者和投资者大量离场,能在一定程度上缓解这种供需不平衡的现象。
7)银根紧缩,市场萎缩。2008年存款准备金率的提高和按季度有节奏地控制贷款发放政策让开发商迫于资金的压力不得不加大项目开发的力度以增加市场供应来加速资金流动;炒房团为了规避风险从市场退出;保障性住房政策落实力度的加大等因素将会使房地产市场供不应求的局面得到缓解。银根紧缩、地根紧缩、《补充通知》等政策引起的房价松动让人们看到了暂时的调控成效,但也有分析人士提出了对“调空”的担忧:即大批房地产企业由于资金链的断裂不得不从市场退出;房产交易量的萎缩也会让很多以“炒房”为主要收益的房地产经纪公司难以为继,一夜之间崩盘的深圳中天置业就是一例;银行呆坏账的大量出现必然会引起银行利益的受损。
假如从紧政策不松动,预测2008年上半年的房地产市场,都将是蔓延和传导2007年年底的低落效应,产业链上各方过程中的博弈将十分微妙。2008年无论从哪个角度来讲,关键词都是“考验”,是对开发商、代理商以及购房者实力、定力和耐力的考验。而土地市场在整个大的市场环境下,也许也要经历一番平淡低落,后市如何发展,有赖于上半年的运行。而明年、甚至是后年的地价,稳中有升的态势应该是一个共性的认识,这也应该是国家宏观调控所倡导和希望达到的理想目标。2008年的地价,很难出现狂涨的现象。土地的价值应该与经济增长的速度相匹配,从这个角度看,2007年的地价显然是增长过快了,有悖经济增长规律,我们认为是预支了未来持续上涨的空间。最近政策出台频次很高,一方面完善住房保障体系,一方面通过财政紧缩等控制狂涨态势,这些都体现了政府在稳定房地产市场、实现和谐社会方面的努力。在国家宏观调控的影响下,2008年地价增长速度应该与国民经济增速相当,无论过快或过慢,国家都有可能出台新的政策进行干预,从而实现平稳、有序地增长。所以,2008、2009年地价上涨的速度将会放缓,实现稳步上涨,也有可能会略高于GDP增长速度。房地产毕竟是我国的支柱产业,国家的政策不是要打压,而是希望它能够在和谐中实现可持续发展,所以接下来大家都会很理智。打个比方,现在中国的房地产正在进入青年期,少年期那种“拔长”的态势即将过去,接下来的成长,应该是在整体素质上发展。
 
 
执笔单位:厦门市大学资产评估有限公司