2007年度天津市中心城区地价动态监测报告

作者: 发布时间:2008-06-12 15:46:44 来源:
2007年度天津市中心城区地价动态监测报告
 
一、地价动态监测工作背景
遵循国土资源部的统一部署,天津市中心城区地价动态监测工作始于2004年2月,按照《城市地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)开展地价监测点的更新与维护、地价水平与地价指数测算、地价趋势分析工作,如期向国土资源部提交季度和年度的城市地价动态监测成果,使天津城市地价监测纳入国家地价监测网络。同时,地价动态监测工作为地方政府土地管理决策、中介机构地价评估、企业土地资产管理提供了必要的技术支持。
为了促进地价动态监测工作的深入发展,市国土房管局将其列入2007年的主要工作之一,在组织管理和技术支持方面将其纳入制度化运行的轨道,在成果的形成和应用方面都做了管理上的改进。市国土资源和房屋管理局组建了由管理部门领导和行业专家组成的地价动态监测领导小组,负责在宏观层面上把握地价动态监测成果的合理性,同时,调整了从事地价动态监测工作的专业人员构成,组成了一支以市内多家评估机构参与的、以二十位特约土地估价师为核心的地价动态监测技术队伍,从而保障地价动态监测工作在较高的技术层面开展,为保证地价动态监测成果的科学性和时效性奠定了基础。地价动态监测工作组在向国土资源部城市地价动态监测中央端上传年度和季度地价动态监测成果的同时,向天津市国土资源管理部门提交城市地价动态监测成果公示方案,由市国土房管局向社会发布地价指数,并受到社会各界广泛的关注。经过四年的运行,天津市的城市地价动态监测工作已经步入系统化、规范化和现代化运行状态,地价动态监测成为政府土地市场监管的有效工具。
二、地价动态监测的主要技术支持
(一)主要地价监测指标及其测算方法
1、地价动态监测的地价内涵
地价动态监测是运用动态监测的基本原理和方法,结合土地市场本身的特点,通过设立地价监测点,持续或一定频率与周期地收集、调查和处理地价资料,并生成系列的地价指标,对城市地价状况进行描述、预测和评价的过程。
监测点地价是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下(设定条件下)的地价。包含土地资产的市场价值与非市场价值、公开市场价值与实际交易价格的综合。其基本类型有:商业地价、居住地价、工业地价和通过以上三种地价综合形成反映城市地价的总体状况的综合地价。
2、主要技术指标及其测算方法
根据《城镇地价动态监测技术规范》(TD/T 1009-2007)要求,地价动态监测结果须以地价水平值、地价变化量、地价变化率和地价指数等指标表达。
1)地价水平值
地价水平值是反映地价高低状况的指标,一般通过平均地价表示。地价水平值不是一般意义的地价,而是经过抽象处理的指标值。
某种用途的级别地价水平值等于监测范围内这一级别土地内所有监测点地价水平值的加权平均值,公式为:
 
——某一时点某一用途第k级别地价水平值
        ——某一时点某一用途第k级别内某监测点地价水平值
——某一时点某一用途第k级别内某监测点土地面积
         n——某一时点某一用途第k级别内监测点总个数
城镇整体地价水平值即监测范围内某一用途的所有监测点地价水平的面积加权平均值,计算方法同级别地价水平值计算方法。
城镇综合地价水平值即监测范围内各用途城镇整体地价水平值的算术平均值。
2)地价变化量
以地价水平值为基础计算,分为年度地价变化量和季度地价变化量。
年度地价变化量等于某一年度、某一用途地价水平值减去上一季度该用途地价水平值。计算公式为:
 
   式中:    ——第y年某一用途的年度地价变化量
             ——第y年某一用途的地价水平值
             ——第y-1年某一用途的地价水平值
季度地价变化量等于某一季度、某一用途地价水平值减去上一季度该用途地价水平值。
3)地价增长率
年度地价增长率等于某一年度、某一用途地价变化量与上一年度该用途地价水平值的比率。计算公式为:
   
   
式中:     ——第 y年某一用途某一区域地价增长率
               ——第 y年某一用途年度地价变化量
               ——第 y-1年某一用途地价水平值
季度地价增长率等于某一季度、某一用途地价变化量与上一季度该用途地价水平值的比率。
4)地价指数
地价指数是反映地价变化的相对数,即在不同时点的地价水平与某一固定时点的地价水平比较的相对关系。以平均地价比值的100倍表示。
定基地价指数等于某一用途某年(季)度地价水平值与固定基期地价水平值的比率,按照国土资源部的规定基年定为2000年,地价指数设定为100。年度定基地价指数计算公式为:
 
 

式中:    ——某一用途第y年(季)度定基地价指数
            ——某一用途第y年(季)度地价水平值
            ——某一用途固定基期地价水平值
环比地价指数等于某一用途某年(季)度地价水平值与上年(季)度地价水平值的比率。年(季)度环比地价指数计算公式为:
 
 

式中:    ——某一用途第y年年度环比地价指数
          ——某一用途第y年地价水平值
          ——某一用途第 y-1年地价水平值
分用途地价指数包括商业用地地价指数、居住用地地价指数、工业用地地价指数,分别依据各类别监测点地价计算。
城市综合地价指数反映城市地价变化的整体状况,在分用途地价指数测算的基础上,依据中心城区各类别监测点地价计算。
(二)地价资料的采集与应用
天津中心城区地价动态监测是通过收集评价区域内不同用地类型、不同土地级别、不同区段的各类土地价格信息,采用评估手段建立以334个地价监测点(商业111,居住138,工业85)为基础的地价动态监测数据源,对地价现状进行调查和观测,应用系列指标评价城市地价现状,生成相关地价信息并向社会发布的过程。
收集各类土地价格信息是地价监测项目组经常性的工作,每季度地价监测信息采集工作比较集中的时段历时一个月,主要包括外业查勘维护地价监测点、采集地价资料和地价样点定位、资料分析、地价监测指标测算、编制地价监测报告。
每季度地价监测主要地价数据源包括一级市场土地出让资料、二级市场的商品房销售和三级市场的房屋租售信息。土地出让、商品房销售和二手房交易资料由市国土房管局提供,各类房屋租金资料主要是通过外业调查获得。
截止2007年11月底,发生在中心城区范围内公开出让土地48宗,面积62.23hm2。其中,以招拍挂方式出让商业、居住用地14宗,为48.58 hm2,占土地交易总面积的78.05%,工业用地以协议方式出让,现状商业用地通过简易程序补办有偿使用手续。
商品房交易资料包括商业用房、居住用商品房和工业用地性质商品房三类。截至2007年11月底,天津市中心城区商业用房成交量86.73万m2,商品住房成交量415.68万m2,工业商品房为13.87万m2
截至2007年11月底中心城区二手房成交量420.63万m2。商业店面租金样点共400余个,主要采自天津市外环线以内区域商业监测点周围的商业繁华街道,涉及到底商、平房或简易门脸房、市场摊位、超市或商场待租摊位等房屋类型和多种商业业态。
商业监测点地价测算应用资料包括商业用地出让、商业商品房销售和商业用房出租三方面。商业租金资料年度累计有效样本400余个,商业用地出让和商业商品房主要包括写字楼、商业房、公建、底商几类商业房地产。商业监测点地价评估以市场比较法为主,辅以假设开发法和收益还原法。
居住用地地价资料包括年内各季度当期交易的几乎全部商品住宅、二手住宅和居住用地出让资料。房屋类型均以普通商品房为主,覆盖整个中心城区。在测算地价过程中,按行政区和土地级别归并整理,每季度商品房、二手房样点涉及100多个居住区片。居住用地监测点地价评估以市场比较法和剩余法为主。
工业用地地价资料包括工业用地出让、工业厂房出租、工业商品房出售资料三类,与商业、居住用地地价资料相比,样本数量相对较少。工业用地监测点地价评估以成本法、市场比较法为主,辅以基准地价修正系数法。
每个地价监测点均由两位估价师分别评估,由地价动态监测技术组综合后形成地价监测结果。
三、天津市中心城区2007年地价状况分析
(一)天津市中心城区地价水平及变化趋势
1、地价监测结果
依据《城市地价动态监测技术规范》,应用地价监测资料,每季度完成地价动态监测指标测算,全年地价监测结果见表1。
表1  2007年度天津市中心城区主要地价监测指标统计表
类别
地价水平值(元/平方米)
地价增长率
地价指数
综    合
2031
10.83%
156
商业用途
3872
11.32%
158
居住用途
1589
10.74%
166
工业用途
630
8.17%
126
2、地价变化特点
(1)整体地价水平呈现较大涨幅
2007年天津中心城区平均地价为2031元/平方米,较2006年增长10.83%,涨幅较上年提高7个百分点。从图1可以看出,2007年地价涨幅较大,是2006年涨幅的2.94倍,创历年来的最高水平。地价水平之所以呈现如此快速的增长态势,主要原因有以下几方面:一、中心城区土地供需不均衡。虽然今年全市土地供应量总体上有所保证,但大部分集中在环城四区和滨海新区,中心城区内的土地供应相对不足,旺盛的用地需求导致了中心城区土地价格的持续上涨。二、奥运经济和滨海新区发展的带动。作为2008年奥运会的协办城市之一,天津市加大城市改造建设的力度,不断完善城市环境,同时环渤海地区作为中国经济的第三增长极,滨海新区发展的带动作用也为天津的发展带来了前所未有的生机,良好的城市环境和经济发展的上升势头都在一定程度上推动了地价水平的上涨。另外国家颁布一系列相关政策,如《全国工业用地出让最低价标准》和招拍挂相关规定等限制了低价土地出让行为,优化了土地价格的形成环境,对地价水平的抬升起到了一定的作用。
(2)不同用途地价均呈上升趋势,其中商业用地涨幅最大
2007年天津市中心城区各用途地价均呈上升趋势,其中商业地价涨幅最大,较2006年上涨11.32%,居住地价和工业地价次之分别上涨10.74%和8.17%。南京路商圈的进一步完善,小白楼商圈最后一座烂尾楼的拍卖,使中心商业区的含金量不断攀升;同时各新住宅小区的竣工入住,使商业配套设施日益完善,逐渐形成一系列新的小区级商业区,带动了外围商业地价水平的提升。
(3)各用途地价变化空间分异显著
2007年天津中心城区各级别地价增长幅度呈现较大的差异。其中商业地价较2006年增长11.32%,一级、四级、八级地涨幅较大,分别为17.69%、19.85%和13.88%。主要因为这些区域聚集着市级商业中心和部分区级商业中心,商业配套设施的不断完善及道路交通的改善,给这些区域的商业发展注入了活力。居住地价年增长率也较大,达到10.74%,其中九级、十级地涨幅较大,分别达到18.62%和27.93%。2007年,天津中心城区房地产开发建设重心向中心城区外围的转移加速,加之多块高价拍出的土地也多处于此区域,活跃了这一区域的土地市场,加速外环线以内地区地价水平的增长速率。与商业和居住相比,工业地价各级别增长幅度差异不大,涨幅基本在7%到8%之间。
地价与房价的关系问题,一直以来都是房地产业关注的热点问题。虽然地价与房价的形成机制不同、市场环境有别,但合理定位地价与房价,正确分析处理两者之间的关系,能够成为判断地价变化合理性与发展趋势的主要指标。
1、地价与房价比值分析
根据2007年(至11月底)天津中心城区商居工三种用途商品房交易资料统计,本年度商品房交易均价为7943元/平方米,平均地价占平均房价的比重为25.57%,较2006年上涨了约1.21个百分点。纵观2000年至2007年地价占房价比一直在23%至26%之间,大体呈现缓慢上升趋势。根据我国近几年对地价与房价关系的研究表明,大多数城市地价占房价的比例都在30%左右,天津中心城区25.57%的比重相对来说较低。                                 
 
2、地价增长率与房价增长率比较
房价的增长与地价的增长有一定的相关性,但是,地价的增长和房价的增长是受不同因素影响的,在我国土地归国家所有,弹性较小,受国家政策的影响较大,而房屋作为商品由于不可移动的特性,受地区市场的影响较大,因此互动机理比较复杂,规律性还有待深入研究。
根据国家发改委公布的全国70大城市1-11月房销售指数,预计2007年底天津市房价水平将较上年增长6.70%。纵观2003年至2007年天津市房价增长率,除在2003年出现一次大波动外,一直保持平稳的增长速率。与地价增长率相比较,两者之差一直在4%左右浮动。这一方面说明房价与地价之间存在一定的关联性,另一方面也表明两者之间由于影响因素的不同,变化是存在差异的,并不是同步的。以2007年为例,房价增长率与2006年持平且低于地价增长率,房价的平稳增长主要是因为2003年以来,天津中心城区房价的增长远远超越可支配收入的增长,蓄积多年的消费能力在2005年就已经开始释放并有一定程度的透支,住房消费需求随之逐渐转变为以基本住房消费需求和理性改善性需求为主,那种高房价超越一般支付能力的现状抑制了房价的快速上涨。同时,快速城市化使房地产投资转向环外环一带,也在一定程度上平稳了房价的增长。与房价增长率相比,地价呈现快速增长态势,一方面是因为中心城区土地供应逐渐减少,而需求旺盛,供需矛盾的加剧使得土地价格迅速上涨,另外在国家对滨海新区发展的导向作用,使天津土地市场发展备受外来投资机构关注,激烈的竞价迅速抬升地价;另外,国家颁布一系列政策,如最低限制地价,并强调禁止为招商引资低价甚至零地价出让土地等,使土地价格得以显化和公开,优化了土地价格的形成环境,使土地价格逐渐回归理性状态。天津市中心城区地价,在这种不断规范化的土地供应方式的影响下,呈现稳步、理性的增长。
1、土地计划供应面积空间分布不均
2007年天津中心城区计划供应经营性土地218.20公顷。从供地结构上来看,居住用地仍为本年度经营性土地供应的重点,为164.43公顷,占整个中心城区的75.39%。从空间分布来看,本年度中心城区经营性土地供应主要分布在中环线与外环线之间,占总量的89.93%,这在一定程度上盘活了该区域的土地市场,在级别地价上表现出居住九、十级地等外围区域的地价水平呈现较大的增长幅度。
表2  中心城区经营性土地计划供应面积空间分布表 (单位:公顷)
 
商业
居住
合计
占经营性土地总供应面积比重
内环以内
4.35
4.69
9.04
4.14%
内环-中环
9.58
3.36
12.94
5.93%
中环-外环
39.85
156.38
196.22
89.93%
 
2、经营性用地实际供应占计划供应比例不高,空间差异较大
2007年天津市中心城区经营性用地实际供应面积为48.58公顷,占计划供应面积的22.26%。从空间分布来看,内环-中环一带经营性用地的实际供应面积占计划供应面积的比重较大,达到46.43%,内环以内和中环-外环的区域,实际供应比例较低,均在30%以下。
表3  中心城区经营性土地实际供应面积空间分布表 (单位:公顷)
 
商业
居住
合计
实际供应占计划供应比重
内环以内
2.68
0
2.68
29.67%
内环-中环
2.52
3.48
6.01
46.43%
中环-外环
15.10
24.79
39.89
20.33%
合计
20.31
28.27
48.58
22.26%
3、土地实际供应结构不平衡,经营性土地所占比重较小
本年度中心城区土地实际供应面积为486.95公顷,由于今年加大城市基础设施改造和道路交通建设,实际供应土地中划拨用地占据主要份额。其中经营性用地为48.58公顷,仅占实际供应总量的9.98%。由于土地实际供应结构不平衡,经营性用地供应量相对较少,而需求还相对旺盛,在一定程度上抬升了中心城区的地价水平。       
GDP保持平稳增长态势,地价增长率与GDP增长率变化基本同步
根据天津统计信息中心发布的信息,2007年1-11月天津市实现区域生产总值4516.08亿元,按1-11月平均增长速度预测,预计2007年天津市区域生产总值增长率可达15%。图8显示出,自2001年以来,天津市经济发展呈现相对平稳的趋势,地价水平变化与社会经济发展基本同步。根据发达国家的社会经济发展总结出的规律:当地价变化速度远高于或低于经济发展速度时,此时的土地市场是畸形的;而当地价变化与经济发展处于同步协调状态时,此时的土地市场是健康的。所以认为天津市中心城区目前的土地市场是健康的。
图8   2001-2007年天津市地价变化与GDP变化走势图
 
固定资产投资与地价均呈快速增长
近年来,天津市固定资产投资保持着较高的增长态势。除2003年,政府在“非典”后加大社会建设投资和社会公共安全投资力度,使固定资产投资出现了一个小高潮外,此后一直保持平稳高速发展态势,这是天津滨海新区快速发展,新一轮城市规划建设等取得的辉煌成绩。根据天津市统计信息中心的预测数据显示2007年天津市固定资产投资增长率将达到28%左右,与2006年相比涨幅提高约6个百分点。为迎接2008年奥运会和完成天津市“十一五”规划建设需求,天津市在2007年加大城市基础建设和城市改造的力度,促进了天津市2007年固定资产投资高速增长。固定资产投资增速加快,在一定程度上促进了地价的快速增长。
天津市房地产投资快速增长
2007年1-11月房地产投资总额为429.93亿元,预计年增长率将达26%左右,较上年增长约三个百分点。对比2001年-2007年地价变化与房地产投资变化走势图可以看出,两者的变化趋势基本呈正相关关系,说明天津市中心城区地价水平受房地产投资力度加大的拉动而抬升。
 
1、天津市地价变化的背景
2007年全国宏观经济形势呈现出经济增长偏快,价格结构性上涨的态势,对此政府出台了一系列相关政策,以应对新形势下的挑战。首先,针对人民币兑美元汇率的持续上升和房地产价格上涨,本年度央行进行存贷款利率的六次调整,十次提高了存款准备金率。此外,国家推出购买第二套商品房的新规定,从一定程度上控制了投资性购房的行为,稳定了房地产市场。
随着“环渤海经济圈”的崛起和天津滨海新区的快速发展,天津市迎来了空客320的落户,100万吨乙烯工程的开工,带来大量企业涌入,大量工业用地投放市场。同时GDP总量连续几年保持14%以上的高速增长,保证了稳定且上升的经济势头。而经济适用房的大力推进,新家园项目的建设使土地利用与房地产开发投资方向和结构以及空间格局发生了较大的调整,对土地市场产生一定影响。
2、未来地价变化的趋势预测
随着政府对基础设施投入力度的不断加大,基础设施状况大为改善,基于对当前政策和经济指标的分析可以推断,住宅用地价格在未来几年还将保持高速增长态势;在滨海新区经济发展的带动下,天津市经济发展不断加快,中心城区城市职能进一步完善和提升,市场对商业用地的需求量将大幅增加,未来商业用地价格也将会有大幅度提高;由于未来几年中心城区工业新增项目较少,以存量工业项目为多,所以工业用地价格较稳定,增长率保持较低水平。
 
 
执笔单位:天津市地籍管理中心