乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告

作者: 发布时间:2008-06-12 16:26:56 来源:
乌鲁木齐市二00七年度地价状况分析报告
 
为建立土地市场快速反应机制,加强市场宏观调控,公开土地市场信息,完善土地市场服务,按照国土资源部国土资厅发[2003]132号、国土资发[2003]429号文件以及国土资源部下发的《城市地价动态监测技术规范》和《关于部署开展2007年度城市土地价格调查与监测工作的通知》,乌鲁木齐市国土资源局在国土资源部、自治区国土资源厅的直接领导和中国土地勘测规划院的技术支持下,指导新疆国地不动产评估有限责任公司完成了乌鲁木齐市2007年度的地价监测任务,现将工作情况报告如下:
一、乌鲁木齐市城区土地定级和基准地价基本状况
(一)乌鲁木齐市城区基准地价的内涵
乌鲁木齐市城区基准地价的内涵为:各土地级别或均质区域内的平均开发程度(“六通一平”即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、场地平整)和平均容积率(商业用地为2.5,住宅用地为2.0,工业用地为1.0)下,不同用途(商业、住宅、工业三种用地类型)的土地在2003年3月1日的法定最高出让年限(商业用地为40年,住宅用地为70年,工业用地为50年)的公开市场下的完整土地使用权的平均价格。
(二)乌鲁木齐市城区基准地价内容
  乌鲁木齐市城区基准地价                  单位:元/平方米
     用途
基准地价
级别
商业
住宅
工业
一级
4000
2400
670
 
二级
3030
2000
560
 
三级
2300
1600
450
 
四级
1700
1200
360
 
五级
1200
750
280
 
六级
800
450
210
 
七级
520
250
规划限制区:740
 
 
 
乌鲁木齐市城区土地综合级别面积及其构成比例
级   别
面积(KM2
1.87
9.41
13.86
40.13
64.33
82.98
102.63
%
0.59
2.99
4.40
12.73
20.41
26.33
32.55
乌鲁木齐市城区商业用地级别面积及其构成比例
级   别
面积(KM2
1.87
9.41
19.57
38.15
55.58
78.16
112.47
%
0.59
2.99
6.21
12.10
17.63
24.80
35.68
居住用地级别面积及其构成比例
级   别
面积(KM2
3.47
17.3
30.17
39.12
57.29
78.47
89.39
%
1.10
5.49
9.57
12.41
18.18
24.89
28.36
二、乌鲁木齐市城市地价监测点的基本情况
乌鲁木齐市城市地价监测点共122个,其中商业41个,住宅41个,工业40个。对各地价监测点的调查结果的详细信息见各监测点附件中的地价监测点信息表。
因受市场发育状况、技术水平和工作经验等条件的限制,历年选择监测点时可能会存在个别监测点不完全符合要求,且随着乌鲁木齐市城市规划的落实和经济的发展,过去选择的部分监测点的用途、性质、规模等发生了变化,有些监测点现状已经不符合地价监测点的要求,但是随着近年来的良好维护,不良监测点被逐步取代,因此2007年只有个别监测点进行了变更(只变更了1个工业监测点),变更率为0.82%。即便如此,在监测点变更时,也坚持了时间上的连续性、空间上的固定性、分布上的合理性和相对均匀性等总的原则。最终变更情况在统计表格中作了相应说明(详见成果后附表10)。
不同用途各级别内监测点分布情况见下表所示。
监测点数量分布情况表           单位:(个)     
用途
级别
商业
住宅
工业
合计
一级
8
1
4
13
二级
9
13
8
30
三级
7
10
9
26
四级
7
6
7
20
五级
5
6
6
17
六级
4
5
6
15
七级
1
0
0
1
小计
41
41
40
122
三、2007年城市土地供应情况
2007年度,国家相继出台了很多调控房地产市场的相关政策,以及行政区域的变化等,在很大程度上都影响到了本市的土地供应及地价水平。其中主要包括:1、银行采取连续多次提高贷款利率的方式,紧缩银根,控制固定资产过渡投资,严防经济过热,在一定程度上抑制了本地高速增长的房产价格。2、继续严格限制经济适用房和集资房供地范围,规范了经济适用房的购买程序。3、向开发商开征房地产增值税、停止执行新的房地产拆迁标准、基准地价更新工作暂停、工业用地采用招拍挂方式供地等。4、影响最大的是国家出台了新的工业用地最低限价标准。5、实施了老城区拆迁改造规划的指导研究成果,在老城区范围内实行了“只拆不建”、“多拆少建”和“以建设宜居城区为主要目标”的政策,使城市老城区范围内的存量土地供应量持续下降。6、将原来属于昌吉州的米泉市并入了乌鲁木齐市行政区划范围内,成为乌鲁木齐市米东区的一部分,使城市发展空间得到了很大的扩张,城市郊区的存量土地数量迅速增加,为土地储备工作提供了极好机会的同时,也极大地影响了短期内城市整体发展的方向和地价水平值(但是,由于管理的衔接等因素的影响,原米泉市范围内的土地尚未划入2007年乌鲁木齐市地价监测范围内)。
以下是2007年乌鲁木齐市土地供应情况的统计和分析。
     2007年各类用地供应总量统计表        单位:平方米
 
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
小计
245802
2126559
734480
586879
837925
3405491
157098
335332
144865
377044
49304
28768
三个月平滑合计
 
 
3106841
3447918
2159284
4830295
4400514
3897921
637295
857241
571213
455116
当月平滑差
 
 
341077
-1288634
2671011
-429781
-502593
-3260626
219946
-286028
-116097
-455116
平滑指数
 
 
23.64
17.02
38.81
70.5
3.57
8.6
22.73
43.98
8.63
6.32
注:12月份为不完全统计数据
 
2007年商业用地供应量统计表               单位:平方米
 
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
小计
19330
126562
75804
116094
65257
516
7675
17378
37151
60553
736
0
三个月平滑合计
 
 
221695
318459
257154
181866
73448
25569
62204
115082
98440
61289
当月平滑差
 
 
96764
-61305
-75288
-108419
-47879
36635
52877
-16642
-37151
-61289
平滑指数
 
 
34.19
36.45
25.38
0.28
10.45
67.97
59.72
52.62
0.75
0
 
2007年商业用地供应量统计图
2007年住宅用地供应量统计表              单位:平方米
 
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
小计
67394
202650
529758
137585
417901
12997
82820
308520
101177
276984
2385
28768
三个月平滑合计
 
 
799802
869993
1085245
568484
513719
404338
492517
686681
380545
308136
当月平滑差
 
 
70192
215251
-516761
-54765
-109381
88179
194164
-306135
-72409
-308136
平滑指数
 
 
66.24
15.81
38.51
2.29
16.12
76.3
20.54
40.34
0.63
9.34
 
2007年住宅用地供应量统计图
    2007年工业用地供应量统计表        单位:平方米
 
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
小计
159079
1797347
128918
333200
354767
3391978
66603
9434
6537
39508
46183
0
三个月平滑合计
 
 
2085344
2259465
816885
4079945
3813348
3468015
82574
55479
92228
85691
当月平滑差
 
 
174121
-1442580
3263060
-266597
-345333
-3385441
-27095
36749
-6537
-85691
平滑指数
 
 
6.18
14.75
43.43
83.14
1.75
0.27
7.92
71.21
50.07
0
2007年工业用地供应量统计图
 
2007年各季度不同用途土地供应量统计表     单位:平方米
 
一季度
二季度
三季度
四季度
商业
221695
181866
62204
61289
住宅
799802
568484
492517
308136
工业
2085344
4079945
82574
85691
总计
3106841
4830295
637295
455116
 
2007年各季度土地供应量统计图
注:图中1级代表工业限制区,2级代表一级工业用地,其它级别依此类推,8级代表级外用地。
 
通过本年度土地供应统计报表中部分数据,结合土地招拍挂和协议出让实施情况综合分析,2007年度全市同期总体土地供应量与上年度相比很大幅度得的加,增幅在230%以上;全年供应最多的用途是工业,约占土地供应总量的70.1%;供应最少的用途是商业,约占土地供应总量的5.9%。全市增量土地供应量处于增加状态,存量土地供应量继续减少,土地闲置量持续降低;全市范围内土地供应量增长最快的区域是城市郊区,综合6级及6级以外的区域土地供应量约占全部供应量的74.9%;供应量增长最慢的区域是城市市区,综合1-3级(包括工业限制区)范围内的土地供应量约占全部供应量的5.7%。
从分用途供应状况看,商业用地79.6%的供应量处于4、5、6级范围内,住宅用地81.2%的供应量处于4、5、6级范围内,工业用地91.9%的供应量处于工业末级(6级)和级外范围内。分析原因,其一是由于近年来城市建设快速发展,4-6级土地的基础设施完善程度得到了很大的提高,开发难度不断下降;其二是4-6级基本上都处于城市新区,拆迁难度比老城区要容易得多,拆迁费用相对较低;第三是受房产价格高速增长的影响,开发商已经不再对开发地点进行挑剔,而是围绕着土地开发建设权展开了新一轮竞争;第四是工业用地受严格的城市规划的影响,只能在城区规划控制范围之外选择建厂地点。受以上因素的影响,2007年乌鲁木齐市边缘区域的原有零星建成区迅速与主城区连成一片,城市建设范围扩张显著。
四、乌鲁木齐市城市地价水平及变化趋势
根据年度土地交易市场价格和地价监测点的地价评估结果,分析测算得到的分级别、分用途(商业、居住、工业等三种用途)乌鲁木齐市城市地价水平状况见报告附件中的附表3。
(一)整体地价水平与变化趋势
以当年监测点地价为基础样本,以土地和房产市场交易样点测算得到的地价为辅助样本,对样点的可靠性进行分析,并排除不合实际的特殊样点。
城市综合地价水平值,以各用途土地在城市中的面积为权重,加权测算得到。
城市地价整体水平值,采用监测范围内某一用途各级别的面积为权重,加权测算得到。
2007年乌鲁木齐市城市地价综合水平值为1464元/平方米,较上一年度增长4.57%,综合地价指数为131。其中:商业地价水平值为2300元/平方米,较上一年度增长2.82%,商业地价指数为138;居住地价水平值为1647元/平方米,较上一年度增长6.26%,居住地价指数为132;工业地价水平值为445元/平方米,与上一年度持平,工业地价指数仍然为114。商住工地价水平值呈阶梯状排列,商业地价最高,工业地价最低,商住工地价水平值之比为1:0.72:0.19。2007年度地价增长最快的是居住用地,地价增长最慢的是工业用地;2007年度地价指数最高的是商业用地,地价指数最低的是工业用地;商业地价指数与居住用地地价指数逐渐接近,与工业用地地价指数相差越来越大。
乌鲁木齐市2007年地价整体水平状况表
项目
年度
综合
商业
居住
工业
2007年地价水平值(元/平方米)
1464
2300
1647
445
2007年地价增长率(%)
3.01
2.82
6.26
0
2007年地价指数
128
138
132
114
乌鲁木齐市2007年地价整体水平状况示意图
(二)不同用途地价水平与变化趋势
由于乌鲁木齐市未划分地价区段,故某用途各级别的地价水平值,以各级别内各样点地价算术平均的结果为准。
各类用地各级别地价水平和变化情况见下图表所示。
乌鲁木齐市2007年不同用途地价水平状况表
项目
土地
用途
均值
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
备注
地价指数
商业
138
142
143
148
140
129
141
122
 
居住
132
119
126
133
156
148
128
113
 
工业
114
117
118
116
112
112
111
 
 
增长率%
商业
2.82
1.37
1.08
5.77
2.3
2.16
5.39
1.69
 
居住
6.26
3
4.96
0.69
12.34
10.53
10.33
1.96
 
工业
0
0
0
0
0
0
0
 
 
地价水平值(元/平方米)
商业
2300
5104
3356
2657
2094
1324
900
602
 
居住
1647
3257
2603
2178
1457
1050
598
260
 
工业
445
704
612
493
355
296
211
 
 
乌鲁木齐市2007年不同用途各级别地价水平示意图

2007年乌鲁木齐市商业地价增长最快的级别为商业三级地(次中心区),达到5.77%,此外商业六级地(建成区外围)的涨幅也超过了5%,商业地价增长最慢的区域为城市中心地段。居住地价增长最快的区域为居住四级地(建成区外围),达到12.34%,此外居住五级、六级地(建成区边缘)的涨幅也超过了10%,居住地价增长最慢的区域为三级(城市次中心地段)。工业地价各级地均未发生变化。
五、城市地价与房价对比分析
(一)地价与房价比值
2007年乌鲁木齐市居住用房平均价格约2940元/建筑平方米,居住用地价格平均1647元/平方米(平均容积率为2.0),则每建筑平方米居住用房中包括824元的地价,住宅用地完整土地使用权价格与房价的比值大约是1:3.57。
如果按照2007年乌鲁木齐市住宅用地出让金占土地使用权价格的平均比例约35%计算,实际每建筑平方米居住用房中包括了288元的土地出让金。由于土地出让金为开发商在取得土地时实际缴纳给政府的费用,因此实际地价与房价的比值大约是1:10.21。
(二)地价增长率与房价增长率比较
2007年乌鲁木齐市住宅用地地价增长率为6.26%,居住房价增长率超过了30%,预计居住房价增长率高于住宅地价增长率至少24个百分点。
六、城市地价与土地市场协调状况
(一)地价增长率与土地计划供应面积增长率对比
2007年地价综合增长率为3.01%,。(乌鲁木齐市没有年度土地供应计划)。
(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比
2007年地价综合增长率为3.01%,土地实际供应面积增长率约为171%,地价综合增长率低于土地实际供应面积增长率167.99个百分点。。
七、城市地价与土地市场协调状况
(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较
2007年地价综合增长率为3.01%,房屋供应面积增长率约为5.3%,地价综合增长率低于房屋供应面积增长率2.29个百分点。
(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较
2007年地价综合增长率为3.01%,房屋实际销售面积增长率约为45.6%,地价综合增长率低于房屋实际销售面积增长率42.59个百分点。。
八、城市地价与社会经济环境协调状况
(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较
2007年地价综合增长率为3.01%,国内生产总值增长率约为15.2%,地价综合增长率低于国内生产总值增长率12.19个百分点。
(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比
2007年地价综合增长率为3.01%,固定资产投资增长率约为15.23%,地价综合增长率低于固定资产投资增长率12.21个百分点。
(三)地价增长率与城市房地产开发总投资增长率对比
2007年地价综合增长率为3.01%,城市房地产开发总投资增长率约为47.35%,地价综合增长率低于房地产开发总投资增长率44.34个百分点。
九、背景与未来趋势分析
(一)城市地价变化的背景及存在的问题
2007年乌鲁木齐市地价变化的背景主要是以下几个方面:
1、城市经济总体发展趋势良好,城市建设速度不断加快,城区范围内的基础设施、公用设施和交通时间差异逐步缩小,造成城市中心区之外的土地需求量大幅度增加。
2、国家进一步加强对新增土地供应总量的控制,造成存量土地数量不断减少,存量土地供应量也相应减少,土地供应相对于以前更加紧张。
3、本地房产市场价格大幅度上涨,导致开发商进行新一轮土地囤积竞争,使用于招拍挂的土地价格呈现较大幅度的上涨;同时房地产市场价格的上涨,又导致了拆迁成本的增加,开发商在一定程度上又控制着土地取得费用水平,尽量避免竞争过程中两败俱伤得现象。因此乌鲁木齐市的挂牌土地基本上都是只有一个摘牌者,很少出现多家争抢同一块地的现象。
4、米泉市并入乌鲁木齐市行政辖区以后,对居住用地的价格影响最为明显,增加了存量土地总量和供应量,使开发商获得土地的范围扩大了很多。
5、工业用地出让最低价标准的出台,导致市区范围内新增工业用地出现有价无市的状况,全市除补办手续之外,工业用地得出让工作基本上处于停滞状态。
乌鲁木齐市城市地价变化中主要存在以下几个方面的问题:
1、商品房继续呈现出供销两旺的局面,价格仍然大幅度的上涨,但是目前从房地产管理者、开发商、消费者等各方面的反应来看,都不能明确造成以上现象的主要原因。
2、城市规划中的容积率上限几乎没有控制,可因个体项目的不同最大巨大的差异。因此造成开发商首先以稍高于挂牌价格得到土地,然后再进行规划变更,如此一来,表面上市场竞争地价在不断上涨,实际上建成后可以按照高容积率的正常地价与低容积率竞拍价之间的差额补交土地出让金,还规避了高容积率下地价的竞争,而房价却并未因此下降。这对于有意取得土地的其它开发商而言很不公平,也很容易产生新的腐败问题。
(二)未来地价变化的趋势预测
根据历年地价上涨趋势分析,2008年乌鲁木齐市地价总体水平将仍然呈上涨状态,但是涨幅会因基准地价更新成果是否实施以及实施的具体时间不同而不同,还会受到国家对新疆优惠政策的影响。预计总体地价涨幅大约在8%左右。其中商业用地价格上涨幅度可能在6%左右,住宅用地价格上涨幅度在10%以上。工业用地价格涨幅变数较大,最终上涨幅度完全依赖于国家对新疆的优惠政策如何确定:如果新的优惠政策使工业用地最低出让金标准与本市实际地价相差不大,投资者基于未来地价增值的考虑,可能会在地价优惠政策颁布之后尽快出手购入土地,这样的话,会刺激工业用地的价格上涨,涨幅将有可能超过8%;但是如果新的优惠政策使工业用地最低出让金标准仍然远高于本市实际地价水平,则投资者可能仍然持观望的态度,市场也将花费一定的周期消化原有的存量土地,这样的话,工业用地的价格上涨幅度不会很大,预计不会超过4%。
 
 
执笔单位:新疆国地不动产评估有限责任公司