2007年温州市地价动态分析报告

作者: 发布时间:2008-06-12 15:47:59 来源:
2007年温州市地价动态分析报告
 
温州市位于浙江省东南部,是中国十大最具活力城市之一,下辖三区八个县(市),陆地面积11784km2,总人口760万,其中市区人口230万。市区建成区142平方公里,国内生产总值2020亿元,比上年增长13%。财政收入293亿元,城市居民人均可支配收入2.4万元,人均居住面积28平方米,是一个经济较发达的国际轻工业城市,城市发展由滨江城市向滨海城市迈进。有学者形象的比喻温州经济是“地瓜”经济,根茎在温州,枝叶遍布全国乃至世界各地,通过枝叶将营养吸收到根茎里。
一、城镇地价水平及变化趋势
1.地价水平与变化趋势
温州市城区地价划分为五个级别,平均综合地价4455元/m2,比上年上升29%,出现上半年急速上升,下半年在渐收渐紧的宏观调控下停滞微动的变化。以区域变化看,地价中心从老城区逐渐向东面的城市区转移,老城区由于配套齐全和居民观念作用保持特色购物区,创出新的高地价水平,城市东向新区成为近年重点开发建设区。因前期土地供应量少,房屋需求大,使房地产升幅较大,下半年在国家信贷、税收行政政策实质性调控下,房地产价格趋向平稳,如居住平均地价7515元/平方米,比上年上升31.15%,平均房价9100元/m2,比上年上升35%,已使温州白领阶层的家庭购房感到较大压力。
2.不同用途地价水平与变化趋势
前几年供应商住开发的土地较少,新开楼盘稀少,造成新房抢购之风,房价的话语权完全由开发商掌握,使住宅地价节节上升,直到下半年才控制住价格,住宅地价从上年的5730/m2升到2007年底的7515元/m2,升幅31%;工业用地出让从协议出让改为工业用地招拍挂出让,心理影响很大,地价上升较大,从上年的1066元/m2升至2007年底的1323元/m2 ,升幅24%;商业性用地地价因人为因素大,随着住宅、工业大幅上升而跟风上涨,商业地价从上年的11657元/m2上升至13550元/m2,升幅16%。
3.地价指数
2000年地价指数100为基数,对比每年12月31日为基准日的平均地价,计算出地价指数列表如下:
年份
综合地价指数
商业地价指数
居住地价指数
工业地价指数
2000
100
100
100
100
2001
115
113
117
113
2002
134
129
139
123
2003
159
147
166
133
2004
187
166
198
145
2005
181
160
188
155
2006
185
161
190
171
2007
214
177
221
195
 
二、地价与房地产市场的关系分析
1.地价水平和房产价格水平的对比分析
以住宅房地产市场为例,居住地价为7515元/m2。楼面地价为5010元/m2。其房屋平均价为9100元/m2 ,用剩余法测算地价时,扣除建安费、税收利润、 配套等,地价在房价中的比例在55%。而商业地价在商业房中比例高达70%-90%,在房地产上涨过程中,房价升高走在地价之前,地价上涨又促成房价的上升,而当房价停滞和下降时,地价也随之停滞或下降,相辅相成,但地产市场远没有房产市场活跃,地价的波动幅度比房价波动幅度小。
2.地价与房地产供应量的关系分析
温州市区土地供应量2007年为682.3万平方米,其中商住用地148.6万平方米,工业用地326.5万平方米,近几年经济增长速度较快,温州成为国际性的轻工业城,工业用地需求猛增,而且人口集聚速度也在加快,出现土地供不应求的局面。由于05、06年商品房用地供应量减少,造成开发量减少,使07年的商品房供应减少,而温州居民收入升高引起改善住房的实际需求的仍在增加,造成新房供不应求,新房价格跳跃上升,带动地价上升。这也是房地产市场有明显的大小周期性的特性反映。
三、今后几年地价变化趋势分析
影响地价的作用机制主要有四大因素:一是国家和地方的经济社会发展水平,随着国内生产总值的增加,单位面积土地的产值和利润将随之增加。地价也随之上升。本市每年人均GDP增长13%,居民收入增长10%,将对地价上升产生很大的影响。二是房地产市场的影响,近几年土地开发经营的收益越来越好,争取土地开发权的竞争越来越激烈,房地价上涨过快,房地产表面上  需求高增长的支撑,实际上是房地产抄作者采取人为抬高消费者投资预期,将十年后房价移到近年预期房价中,连续上涨的可能性很少。三是宏观调控政策的影响,特别是2007年国家银根再次缩紧,贷款利息连续提升,使房地产热得到抑制,促使地价走向平稳。四是土地供求关系的影响,温州的土地后备资源不足,而且供应受到计划指标和耕地占用平衡的控制。多年以来土地供不应求的局面将会持续下去。总述以上各方面影响因素,今后几年地价将走调整平缓波动过程,中间会出现几次小幅上升过程。
 
 
执笔单位:温州东瓯土地价格评估事务所有限公司
 
二00七年十二月