2007年重庆市地价动态监测报告

作者: 发布时间:2008-06-12 16:45:28 来源:
2007年重庆市地价动态监测报告
 
根据重庆市地价动态监测结果显示,2007年重庆市地价总体水平继续呈现大幅度上升的态势,综合地价水平为1630元/平方米,与2006年相比增长了34.7%。
与2006年相比,在不同用地类型中,住宅用地的增长幅度最大,地价增长率为48.3%,而商业用地的地价增长率最低,为6.05%。2007年二、三季度的城市地价出现大的波动,由于工业用地最低出让金标准的实施,工业用地二季度增幅较大,环比增长率为7.10%,受“新特区”以及二线城市地价增长的影响,住宅用地三季度环比增幅大,达39%。虽然增幅较大,但重庆市地价水平在西部地区来说处于中等价位。
通过对2007年影响地价的主要因素进行分析,可以看出工业用地的用地政策变化、重庆市被批准为设立“新特区” 、经济持续向好、需求强劲是重庆市地价上涨的主要原因。第二,由于2007年国家继续严把信贷和土地两个闸门,对宏观经济进行调控,使固定资产投资过快增长的势头得到遏制,国民经济继续协调发展,地价虽有一定程度的涨幅,虽然国家进行了调控,但全国地价、房价上涨的幅度还是较大的。第三,本年度地价受政策影响非常大。《全国工业用地出让最低标准》的实施以及重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区引起需求的集中、提前释放是本年度地价上涨的主要原因。
2007年重庆市地价与房价的关系表明,地价和房价均呈上升趋势。2007年,重庆市地价平均增长率为34.71%, GDP增长率为15.4%,固定资产投资增长率为32%,地价与GDP增长率、固定投资增长基本同步,但增速高于GDP增长率和固定资产投资增长率。通过对2007年监测地价变化状况的分析,可以预见,2008年随着宏观经济形势继续向好,需求依然旺盛,土地管理与调控力度不断加大,重庆市地价将继续保持稳中有升的态势;由于国家的宏观调控政策的实施,房地产增长过快的势头将有所缓解,投资和需求更趋理性,正常情况下地价会平稳上涨而不会出现大起大落的现象。
2007年重庆市地价动态监测结果与地价动态变化情况分析如下:
1、2007年重庆市地价动态监测成果
在全面收集地价动态监测点资料、市场交易样点资料和地价资料的基础上,形成了2007年度重庆市城市地价监测信息数据库。根据收集的资料,对重庆市城市地价水平及地价变化情况进行了测算、分析,结果显示:2007年重庆市城市地价水平出现大幅上升的态势。
1.1、重庆市地价水平成果
通过对重庆市主城12区的监测结果看,2007年度重庆市城市地价总体上呈继续上涨的趋势。结果如下所示:
表1 2000-2007年度重庆市城市地价水平表
单位:(元/平方米)
用途
年度
综合
商业
住宅
工业
2000年
730
1720
654
450
2001年
790
1839
713
478
2002年
900
1968
834
518
2003年
1070
2957
929
520
2004年
1115
2971
981
548
2005年
1173
3015
1049
564
2006年
1210
3074
1087
584
2007年
1630
3260
1613
626
表2  2007年1~4季度重庆市城市地价水平表
单位:(元/平方米)
用途
年份
综合
商业
住宅
工业
第一季度
1219
3099
1094
589
第二季度
1235
3115
1107
620
第三季度
1558
3135
1535
624
第四季度
1630
3260
1613
628
图2  2007年1~4季度重庆市城市地价水平变化示意图
1.2、重庆市2006年地价指数成果
根据2006年地价监测结果以及2000~2005年的地价监测资料,采用定比测算重庆市地价指数,采用环比测算地价水平增长率,具体测算结果见下表:
表3  重庆市地价指数表(定比)
用途
年份
综合
商业
住宅
工业
2000
100.00
100.00
100.00
100.00
2001
108.22
106.92
109.02
106.22
2002
123.29
114.42
127.52
115.11
2003
146.58
171.92
142.05
115.56
2004
152.74
172.73
150.00
121.78
2005
160.68
175.29
160.40
125.33
2006
165.75
178.72
166.21
129.78
2007
223.28
189.53
246.6
139.11
表4 2001-2007年度地价增长率表(环比)
用途
年份
综合
商业
住宅
工业
2000
/
/
/
/
2001
8.22%
6.92%
9.02%
6.22%
2002
13.92%
7.01%
16.97%
8.37%
2003
18.89%
50.25%
11.39%
0.39%
2004
4.21%
0.47%
5.60%
5.38%
2005
5.20%
1.48%
6.93%
2.92%
2006
3.15%
1.96%
3.62%
3.55%
2007
34.71%
6.05%
48.4%
7.19%
2、重庆市城市地价的变化特点
2.1、全市地价水平在呈继续上涨的态势,增长幅度大。
从全市城市地价监测的结果看,2007年重庆市地价水平呈大幅上涨趋势,2007年重庆市城市地价综合水平为1630元/平方米,与上年度相比,增长34.7%。
从不同用途来看,2007年商业、住宅、工业地价水平分别为3260元/平方米、1613元/平方米、626元/平方米,与去年地价水平相比分别增长了6.05%、48. 4%、7.19%。如图6所示:
图6 重庆市2005年度和2006年度地价指数对照情况
2.2、受国家政策影响,不同用途地价呈现不同的变化特点
从不同用地类型的地价变化特点来看,商业用地地价保持相对平稳态势,呈现微幅上涨;随着重庆市被批准为设立“新特区”,住宅用地地价变化幅度最大,由于工业用地最低出让金标准的实施,工业用地地价变化增幅明显。
从重庆市2007年度不同用地类型地价变化情况来看,商业、住宅、工业用地地价与2006年地价相比分别上涨6.05%,48.40%,7.19%。
从增长幅度来看,商业、住宅、工业用地地价的增长幅度与2006年相比分别增长4.09%、44.78%、3.64%,可以看出增长幅度比2006年要高。
图7 重庆市2007年度和2006年度地价水平对示意图
2.3、受国家政策的影响,全市地价变化呈大幅上升的态势
2007年对于重庆市房地产市场来说时火爆异常,主要是受国家政策的影响,随着《国土资源部文件》(国资发[2006]307号)关于发布实施《全国工业用地出让最低标准》的通知的实施,重庆市工业用地出现了增长的态势;在重庆直辖十周年之际又被批准为设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,这给重庆市的房地产市场的发展注入了新的活力,地价增长幅度变化大就成了今年地产市场最大的特点,具体分析如下:
 (1)、综合用地
2007年重庆市综合平均地价较上一年度增长420元/平方米。
图8  综合用地地价水平值与地价变化率曲线图
从上图可以看出, 2001~2003年综合地价变化速度处于增长态势,且增长幅度较大,随着国家宏观调控政策的出台,从2004年开始至2006年综合地价变化速度总体处于下降态势,但本年度综合地价出现了大幅上涨的态势,增长幅度为35%,工业用地最低出让金标准的实施抬高了工业地价,“新特区”效应刺激了房价的上涨,由此也带动了住宅、商业用地特别是住宅用地的上涨,最终引起了综合地价的大幅上涨,因此政策原因是形成这一现象的主要原因。
(2)、商业用地
2007年度商业用地上涨趋势明显,为6.05%,随着重庆市被批准为“新特区”重庆市的经济将会有更好的发展趋势,商业价值被进一步挖掘,另外城市二级商业中心设施不断完善、规模不断扩大,使得商幅繁华度、商服集聚度进一步提升,商业氛围良好,其辐射能力进一步加强,由此带动了整个商业用地的上涨,因此在“新特区”效应的影响下,本年度商业用地增幅明显。
图9  商业用地地价水平值与地价变化率曲线图
(3)、居住用地
对于居住用地来说,本年度的增长幅度最大,增长率为48.4%,通过各个季度的分析来看,住宅用地第三季度是住宅用地变化最大的季度,由于重庆市2007年6月份被批准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,又由于二、三季度全国房价特别是二线城市房价上涨迅速,在此背景下重庆市房价出现了大幅上涨的趋势,需求被集中、提前释放,由此也导致了地价的上涨,因此三季度重庆市住房用地地价出现了大幅度的增长。
图10    居住用地地价水平值与地价变化率曲线图
(4)、工业用地
2007年度工业上涨幅度为7.19%,增长幅度也比较大。引起工业用地地价上涨的原因主要是《国土资源部文件》(国资发[2006]307号)关于发布实施《全国工业用地出让最低标准》的通知的实施。
根据《国土资源部文件》(国资发[2006]307号)的文件,重庆市的等别最高为4等,最低为16等。重庆市的地价动态监测范围为主城区,土地等别范围有4、6、8、9四个等别,与重庆市基准地价对照可以看出只有1~4级地的级别价格能达到国家的最低出让金标准标准,而以后级别根本达不到,因此由于政策的原因导致了地价的大幅度上涨。
图11    工业用地地价水平值与地价变化率曲线图
3、城市地价动态变化与经济发展关系分析
地价的动态变化与经济的发展息息相关,国民经济的健康发展必然带来土地需求的增加,从而导致地价上升,地价的上升也会作用于经济的发展。
3.1、城市地价动态变化与GDP发展水平之间的关系
2007年,重庆市地价平均增长率为34.71%,全市GDP增长率在15.4%,城市地价的增长速度远远高于GDP的增长速度。
从2001~2007年重庆市地价增长指数与GDP增长指数之间的关系可以看出:2001~2003年地价增长指数与GDP增长指数基本持平甚至略大于GDP增长指数,说明地价过热,政府采取措施调控地价后,2004~2006年城市地价的增长速度低于GDP的增长速度,即重庆市地价水平与GDP保持同向增长,但地价增长幅度远低于GDP增长幅度,说明全市地价变化与国民经济和社会发展基本同步、协调,但对于2007年来说,由于政策原因导致重庆市的房地产需求集中提前释放,地价的增长幅度加大,远高于GDP增长速度,通过对比也可以看出今年的GDP增长速度也是高于往年的。表6和图12分别为2001-2006年重庆市地价综合指数与GDP增长指数对照表、图:
表6 重庆市地价综合指数与GDP增长指数对照表
年度
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
GDP增长率
110.06
112.63
114.16
118.46
109.00
110.00
115.0
综合地价增长率
108.22
113.92
118.89
104.21
105.20
103.15
134.71
图12    重庆市地价综合指数与GDP增长指数关系图
3.2、城市地价动态变化与全社会固定资产投资之间的关系
2007年,重庆市继续贯彻落实国家“有保有压”的宏观调控政策,过热行业得到控制,优势资源和瓶颈制约行业得到进一步加强,固定资产投资结构进一步优化,钢铁、电解铝等重点调控行业投资继续降温,增长过快势头得到遏制,总体上保持稳定增长。2007年固定资产投资增长率为32%左右,地价平均增长率为34%,略高于固定资产投资增速。表7和图13分别为2001-2007年重庆市地价综合指数与固定资产投资增长指数对照表、图。
表7 地价综合指数与固定资产投资增长指数对照表
年度
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
固定资产投资增长指数
122.26
124.18
127.49
126.83
115.82
125.00
132.00
综合地价指数
108.22
113.92
118.89
104.21
105.20
103.15
134.71
图13 重庆市地价综合指数与固定资产投资增长指数关系图
3.3、城市地价动态变化与居民可支配收入增长之间的关系
2006年全市经济持续增长的同时,人民生活水平不断得到提高。根据我市城镇住户的抽样调查,全年城镇居民人均可支配收入13000元左右,比去年增长18%。
地价的变化与居民可支配收入的变化关系比较复杂,但居民可支配收入是影响住宅房地产市场供需关系变化的重要因素,也是影响城市地价变化的重要因素。两者在经济发展过程中密切相关。对比重庆市历年住宅用地地价指数与居民可支配收入增长指数可以发现,2003年二者基本持平,但自2004年开始,住宅用地地价指数低于居民可支配收入增长指数。但由于今年政策好的原因,一下刺激了房价的上涨,地价也随之上涨,短时间的集中释放导致了今年地价增长率高于居民收入增长率。表8和图14分别为2001-2007年重庆市住宅用地地价指数与居民可支配收入增长指数对照表、图。
表8  住宅地价指数与居民可支配收入增长指数表
年度
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
可支配收入增长指数
107.09
107. 69
111.83
113.92
111.30
112.30
118.0
住宅用地地价指数
109.02
116.97
111.39
105.60
106.93
103.62
148.4
\
图14 重庆市地价综合指数与人均可支配收入增长指数关系图
4、城市地价动态变化与房地产市场的关系分析
4.1、城市地价与房价的变动关系分析
2007年我市商品房平均销售价格为3378元/平方米;2007年,我市地价水平为1630元/平方米。
地价水平及变化趋势与房地产市场变化规律相吻合,地价水平与房价水平均呈上升趋势,但地价变化幅度大于房价上涨幅度,这与“新特区”效应是分不开的。表9和图15分别为2001-2007年重庆市地价综合指数与房地产价格指数表、图。
表9   2000-2005年度重庆市商品房价格指数与地价值数关系表
年度
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
商品房均价(元/㎡)
1775
1878
1993
2103
2374
2673
2964
3378
房价增长幅度
/
5.8%
6.1%
5.5%
12.9%
12.6%
10.8%
14%
地价增长幅度
/
8.22%
13.92%
18.89%
4.21%
5.20%
3.15%
34.71%
4.2、城市地价占房价比例的关系分析
表10 2000-2006年重庆市城市楼面地价与房价的比例表
年度
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房价
1755
1878
1993
2103
2374
2673
2964
3378
楼面地价
317
342
385
458
476
498
592
810
比例
18.06%
18.21%
19.32%
21.78%
20.05%
18.63%
20%
24%
每一个城市、每一类别的地价与房价的比例关系是相对稳定的,有内在的必然联系。通过地价与房价的比例关系可以分析出房地产投资以及土地市场是否协调等信息。通过2000-2006年重庆市城市楼面地价与房价的比例表可以看出地价占房价的比例略低,但有上涨的趋势。
5、城市地价未来变化趋势分析
2007年重庆市宏观经济发展仍将保持良好的发展势头,土地市场和房地产市场更加规范和完善,随着需求的加大,预计城市地价水平也将继续保持小幅增长趋势。
5.1、重庆市宏观经济的发展将会进一步带动了地价的上涨
2008年,重庆市宏观经济的发展将继续呈现良好势头,根据重庆市以及全国的历年地价监测结果显示,地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展是同步的,随着房地产投资和需求都的增长以及土地市场调控机制和地价形成机制的不断成熟,预计2008年重庆市地价水平仍将有小幅度的上涨。
5.2、随着经济的发展,城市用地量的增加,供需矛盾突出,也会影响地价的变化趋势
作为山地城市,从重庆市内部来看,土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性比一般城市明显,这客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡,而拆迁成本进一步加大,导致存量土地的可供应量日益减少。在住房需求快速增长的情况下,土地供需矛盾将会进一步加剧,特别是在经济较发达的主城区,土地供需矛盾尤为突出,也促进了地价的进一步上涨。
5.3、政府宏观调控力度的加大,决定了地价不会出现大起大落的态势
随着国家各项宏观调控措施的实施,重庆市房地产投资和需求都将趋于理性,宏观调控机制会更加完善,地价的增长幅度不会出现大起大落现象,总体上将继续保持增长的态势。
2007年,我国宏观调控成果得到进一步的显现,城市地价水平和增长幅度都得到有效控制,但增长幅度还是较大,通过国家出台政策的力度来看,2008年国家宏观调控力度将继续加大,国家在土地供应量总体保持不变的前提下,将会严格限制土地需求的过快增长。同时,中央和国务院对当前稳定房价工作非常重视,其结果会使房价进一步稳定和房地产投资更趋于合理,这在一定程度上也会带动地价的平稳增长。宏观调控和房地产市场的稳步发展为全国的地价平稳上涨创造了条件。
总体来看,随着国家宏观调控政策不断完善,土地市场整顿措施的进一步到位,土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开,在正常情况下预计2008年度全市地价水平都会不会发生较大的变化。
 
 
执笔单位:重庆金地房地产土地资产评估有限公司